§5
Все профессии нужны, все профессии важны. Но, блядь, риэлторы…
(из Интернета, автор неизвестен)
Жилищная тема в нашей стране является не менее сложной и «токсичной», чем детская тема, описанная выше. Ведь так сложилось, что в Российской Федерации одна полная трудовая жизнь одного человека (семьи) примерно равняется одной квартире для этого же человека (семьи). Дороговизна жилья (особенно в какой-нибудь Москве или Санкт-Петербурге), а также не самый высокий уровень доходов населения (во многом явившийся следствием банальной лени и нежелания вставать с дивана) приводит к невозможности покупки квартиры с ходу, приходится брать ипотеки чуть ли не на 20 лет под солидный процент.
Само собой, что на рынке недвижимости (в том числе, аренды) крутятся огромные деньги, и как следствие конечно же там присутствуют лохи и разводилы, куда же без них. На этот раз в роли разводил будут рассмотрены так называемые риэлторы или как они себя сами называют «агенты по недвижимости». Почему же они являются разводилами? Давайте разбираться.
Начнём с того, что такой профессии как риэлтор не существует. По этому направлению не осуществляется подготовка в рамках высшей школы вузовского образования, не выдаются дипломы государственного образца. Разумеется, всякие сертификаты о профессиональной переподготовке, выданные некоммерческими вузами и прочими районными шарагами, всерьёз рассматривать не сто́ит. Уже этот факт сам по себе открывает дорогу в этой сфере любым проходимцам и должен заставить напрячься лоха, намеревающегося продать/сдать в аренду квартиру или иное недвижимое имущество.
Специальное регулирование риэлторской деятельности отсутствует. Действующее гражданское законодательство «не знает» такого вида договора как договор на оказание риэлторских услуг, посему всё жулье как правило пользуется обычным договором оказания услуг (Глава 39 ГК РФ).
Примечание. Внимательно читайте «риэлторские» договоры. Иногда там бывают перлы типа штрафа за расторжение договора в одностороннем порядке, в связи с чем лох полагает, что соскочить с этого сотрудничества невозможно, и продолжает работать с разводилами.
Вместе с тем, любой договор оказания услуг расторгается с полпинка по немотивированному волеизъявлению одной из сторон, нормативное обоснование ниже. Главным условием является оплата исполнителю тех работ, которые он успел выполнить – в нашем случае, скорее всего, ни хрена этот риэлтор не выполнил, максимум – произвёл поиск по клиентам или объектам в Интернете, но это сто́ит копейки.
Добавлю, что ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» являются императивными, т.е. не могут быть изменены договором. Любое ограничение на расторжение в договоре, отличное от этих двух статей закона, будет автоматически ничтожным.
Если Вас в край задолбал доставучий риэлтор, просто пишите заявление о расторжении договора в одностороннем порядке, посылайте это ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу, указанному в договоре, и наслаждайтесь, как полыхает афедрон у очередного разводилы – пусть попробует доказать фактически выполненный объём работ в суде.
Не за что. Пользуйтесь. С Вас 5000 рублей за консультацию (шутка).
При этом разводилы не стесняются нагонять жути и прописывать в своих договорах такие условия, прочитав которые, любой профессиональный юрист умрёт от смеха прямо на месте.
Вместе с тем, несмотря на «работу» с недвижимостью, немалыми суммами денег и «очень серьёзный» договор оказания услуг, их ответственность никак и никем не застрахована, они не состоят в СРО (как строители, арбитражные управляющие, кадастровые инженеры), не обязаны ежегодно поддерживать квалификацию (как арбитражные управляющие) и никаких убытков в случае своих оплошностей они Вам не возместят даже по суду.
Примечание. Риэлтор «продал» Вам квартиру с человеком, который отказался от приватизации и имеет пожизненное (даже если сто собственников подряд сменятся) право проживания в этой квартире? Риэлтору наплевать, разгребать эти проблемы теперь Вам.
Риэлтор убедил Вас согласиться с указанием в договоре 20% от реальной стоимости квартиры, чтобы продавцу не нужно было платить налог, а через полгода уже Вашу квартиру включили в конкурсную массу из-за того, что продавец банкрот? Ну, Вы догадались – риэлтору это до фонаря.
В небольшое оправдание риэлторов могу сказать, что подавляющее большинство из них не в курсе, что такое «право пожизненного проживания из-за отказа от приватизации», банкротство и оспаривание сделок с заведомо заниженной стоимостью. У риэлтора одна задача – закрыть сделку и снять с Вас комиссию. Особо охреневшие риэлторы снимают комиссию и с покупателя, и с продавца.
Иногда встречаются случаи, когда риэлторы прямо у себя в офисе организуют некое подобие депозитария или банковских ячеек.
Примечание. 19-ого декабря 2022-ого года в Барнауле руководитель федеральной сети «Жилфонд» Людмила Авдюхина похитила более 162 млн. руб., которые клиенты хранили на период заключения сделок в агентстве с использованием индивидуальных ячеек. Пострадавших от рук мошенницы 31 человек.
По неподтверждённым данным, она уехала в Турцию вместе с мужем и ребёнком. Людмила Авдюхина объявлена в международный розыск и материалы по ней переданы в Интерпол20.
Как Вам новость?
Сто́ит ли говорить, что подобные «депозитарии» и «ячейки» суть нонсенс, доверять свои деньги таким риэлторам не сто́ит ни в коем случае. В целом, автор считает, что риэлторская деятельность (в существующем виде) является не просто бесполезной, но и зачастую вредной. Если можно было бы описать одной картинкой с парой предложений текста, то выглядело бы это примерно так:
Ах, да. Договор на предоставление «риэлторских услуг» и сам договор купли-продажи недвижимости, как правило, скачивается с первого же сайта по соответствующему запросу в «Гугле».
Как бороться с этими негодниками? Есть несколько универсальных советов.
1) Шлите подальше всех этих халявщиков и самостоятельно занимайтесь проверкой «чистоты» квартиры. В конце концов, это Ваши деньги и Ваш прямой интерес. То, что Вы заплатили риэлтору за сбор справок об отсутствии задолженности, ещё не означает, что риэлтор сделает всё добросовестно. По́мните, что никой ответственности за продажу Вам «проблемной» квартиры риэлтор не несёт. Вы сами можете попросить продавца предоставить справки из ресурсоснабжающих организаций, попросить показать последние квитанции с текущими показаниями и начислениями. На худой конец можно зайти в личные кабинеты ресурсоснабжающих организаций и в режиме онлайн вместе с продавцом посмотреть наличие задолженности. То же самое с выпиской из ЕГРН: по запросу собственника любой МФЦ выдаст актуальную выписку из ЕГРН за одни (!) сутки, госпошлина всего 400 руб.
2) Договор купли-продажи можно составить через квалифицированного юриста/адвоката, это обойдётся намного дешевле долбаной риэлторской комиссии. Кроме того, учитывая, что риэлторы зачастую не имеют юридического образования и опыта работы в юридической сфере, их болванки договоров могут содержать кучу ошибок и неточностей.
3) Проверить продавца на предмет потенциального банкротства также можно минут за 15-20. Есть куча сервисов: от базы данных исполнительных производств до реестра банкротов. Ссылки на полезные ресурсы и литературу оставлю ниже.
4) Как продать квартиру, находясь в другом город – разве здесь риэлтор не помощник? Отчасти – да, можно воспользоваться их услугами, но не далее простого показа помещения. Никаких «сопровождений сделок» и проверки «чистоты» квартиры – всё это лучше делать через адвоката/юриста, будет дешевле и качественней.
5) Ни в коем случае не передавайте риэлторам деньги на хранение, ведь в случае их утраты/кражи получить их обратно практически нереально. Намного лучшей идеей будет использование банковского аккредитива или той же банковской ячейки.
6) По возможности старайтесь указывать в договоре купли-продажи полную стоимость. Не слушайте уговоры риэлторов и продавца, что «ничего страшного не будет», все так делают и что им «так удобнее». Безусловно, продавцу это удобнее с точки зрения неуплаты налогов, но при этом Вы очень рискуете.
Примечание. Предположим, недалёкий риэлтор, что называется, продавил Вас на указание в договоре минимальной цены. Ну, скажем, 2 миллиона из 7-ми миллионов реальной рыночной стоимости квартиры.
Какое-то время Вы живёте спокойно, однако в один не очень прекрасный день в своём почтовом ящике Вы обнаруживаете повестку в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве Вашего продавца. В рамках рассмотрения дела о банкротстве, арбитражный управляющий проводит анализ всех сделок со всем имуществом, которое было у продавца квартиры незадолго до банкротства. И что же он видит? А видит он то, что незадолго до банкротства он продал Вам квартиру по цене, существенно ниже рыночной стоимости, что является основанием для признания такой сделки недействительной и возврата уже Вашей квартиры в конкурсную массу (т.е. она будет продана для погашения требований кредиторов), а Вы встанете в третью очередь кредиторов и, скорее всего, ничего не получите. Интересующимся читать Главу III.1. «Оспаривание сделок должника» ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Автор слышал, что в России по таким схемам одно время орудовала целая банда. Если объяснять на пальцах, то разводка состояла в следующем. Продавец настаивал на указании в договоре купли-продажи квартиры минимальной цены, покупатель соглашался. В договоре формально указывали около 20% от рыночной стоимости, но через ячейку передавали все 100% стоимости. Естественно, сумма денег в ячейке нигде не фиксировалась. Далее, полностью аффилированное (аффилированный – значит полностью связанный или контролирующий) лицо на ровном месте создавало фиктивную задолженность у продавца (например, «рисовало» договоры займа на большу́ю сумму задним числом) и подавало на банкротство. В ходе банкротства всплывал тот самый договор с минимальной суммой, сделка оспаривалась, квартира уходила аффилированному кредитору (т.е., по сути, продавцу), а покупатель лишался и денег, и квартиры.
Будьте очень бдительны. От такого кидка спасает только указание полной рыночной стоимости в договоре купли-продажи.
7) Вопреки доводам о том, что незаконная перепланировка влечёт трудности при продаже, особых проблем новому собственнику она не доставит. Если не затронуты несущие конструкции, то такая перепланировка элементарно узаконивается через суд или даже через муниципальный орган власти. Для этого необходимо лишь сделать экспертизу на предмет того, что сделанные изменения не несут угрозу жизни и здоровью, потом попытаться пройти весь процесс согласования перепланировки в административном порядке (муниципальные органы имеют право согласовать уже сделанную перепланировку) и в случае отказа обратиться в суд. Сама экспертиза сто́ит не очень дорого, до 50 000 руб., можно попросить продавца снизить стоимость квартиры на эту сумму. Процесс по узакониванию перепланировки длится примерно 6 месяцев.
Кстати, в странах Евросоюза деятельность риэлторов достаточно сильно регулируется и контролируется, у них есть страховка профессиональных рисков и немаленькая ответственность за оплошности.